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WOHNEN IN BERLIN
Ein Lagebericht zum September 2012

Wohnen in Berlin ist komplex. Und dennoch ist es ein Thema, das alle angeht. In Mietwohnungen leben ist das Kennzeichen der Mieterstadt Berlin und der meisten Menschen der Hauptstadt. Zurzeit brodelt es stark und es fallen Worte wie Verdrängung, Verschuldung aufgrund erhöhter Mieten und Räumungsklagen. Ein zu einseitiger Blick ist allerdings unangemessen: Eine repräsentative Befragung der GEWOS GmbH im Juni 2012, beauftragt von der Senatsverwaltung von Stadtentwicklung und Umwelt, zeigt, dass in den meisten Teilräumen Berlins der Wohnungsmarkt nach wie vor entspannt ist und keine Anzeichen einer Mietenspirale nach oben zu erkennen sind. Im Zentrum der Stadt – aber auch nicht im gesamten S-Bahn-Ring – sind Anspannungen des Marktes zu beobachten. Hier wollen die Menschen verstärkt hinziehen, wollen Investitionen und Modernisierungen getätigt werden. Was auf der einen Seite Aufwertung bedeutet, heißt auf der anderen Seite Mietenerhöhungen und Verdrängungsprozesse. Ein Verstärkungseffekt ergibt sich aus der Attraktivität Berlins als Ort des Zuzugs von außerhalb und einem Revival der Wohnungsknappheit in besagten zentralen Lage. Doch auch in den Außenbezirken sind die Jahre vorbei, in denen es noch Wohnraum in Hülle und Fülle gab. Wählerisch sein ist jedenfalls nicht mehr angesagt. Um eine Entspannung der Lage im Wohnungsmarkt herbeizuführen, drohende Mietenexplosionen abzuwehren und ein der Bevölkerung angepasstes Volumen an Wohnraum zur Verfügung zu stellen, handelt der Berliner Senat – mit Michael Müller (SPD) an der Spitze des Ressorts für Stadtentwicklung und Umwelt. In der ersten Septemberwoche 2012 wurde hierzu ein breites Dialogforum in der Friedrich-Ebert-Stiftung veranstaltet und tags darauf ein umfangreiches Maßnahmenpaket verabschiedet. Es gibt nicht den einen Königsweg und daher umfasst das Maßnahmenpaket mehrere verschiedene Facetten. Es erscheint unabdingbar, die drei wohnungsmarktpolitischen Akteure der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, der Genossenschaften und der Privatwirtschaft getrennt voneinander zu betrachten. Im Folgenden geben wir einen Überblick in komprimierter Form.

LANDESEIGENE WOHNUNGSBAUGESELLSCHAFTEN

Die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften haben in Berlin Tradition und stellen seit vielen Jahren den Menschen preiswerten und qualitativ hochwertigen Wohnraum zur Verfügung. Dies hatte jedoch auch seinen Preis: Bereits zu Zeiten Westberlins waren die Wohnungsbaugesellschaften Wirtschaftseinheiten, die vieles nur über Kredit finanzieren konnten. Die Übernahme des VEB Kommunale Wohnungsverwaltungen im Zuge der Wende, einhergehend mit Baufertigstellungen, Modernisierungsmaßnahmen und umfangreichen Wohnumfeldverbesserungen brachte die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften schließlich an den Rand des finanziellen Ruins. Anfang des neuen Jahrtausends wurden daher umfangreiche Maßnahmen zur Schuldentilgung durchgeführt: Während man in Teilen des Bezirks Marzahn-Hellersdorf vor allem auf Abriss und Rückbau einer doch beträchtlichen Anzahl an „Plattenbauten“ setzte (dies unter Förderung des Programmes „Stadtumbau Ost“), bedeutete Schuldentilgung in den anderen Bezirken vor allem Verkauf der Bestände: Bei einem Teil der Wohnungen wurden die eigenen Mieter zu Eigentümern – zum Beispiel im Rahmen der neu gegründeten Genossenschaften vineta 98 eG oder der mAX eG oder loseren Eigentümerzusammenschlüssen, die sich von den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften nach wie vor die Dienstleistungen der Hausverwaltung einkaufen, zum Beispiel im Rahmen der aktiva GmbH. Diese Form der stabilisierend wirkenden privaten Eigentumsbildung trat in ihrem Ausmaß allerdings stark hinter den Verkäufen an Großinvestoren und internationale Konsortien zurück: Die allod Immobilien- und Vermögenverwaltungsgesellschaft mbH, die PUMA Brandenburg 5SARL Ltd. und die Capricornus High Deck Residential GmbH übernahmen ganze Siedlungen – so die Neuköllner Dammwegsiedlung oder auch die High-Deck-Siedlung. Doch nicht nur ganze Siedlungen wurden verkauft, sondern auch ganze Wohnungsbaugesellschaften: Im Mai 2004 ging die GSW mit rund 75.000 Wohnungen zu einem Kaufpreis von 405 Millionen Euro an die US-Investmentgesellschaft Cerberus (im gleichen Zug  wurden von der Investmentgesellschaft auch die Schulden von 1,7 Milliarden Euro übernommen). Auf diese Weise hat sich das Land Berlin als hauptsächlicher Wohnungseigentümer aus etlichen Wohnquartieren zurückgezogen – unter anderem auch aus der Thermometersiedlung im Süden von Steglitz-Zehlendorf. Mit dem Verkauf der GSW wurden zugleich auch Siedlungen des Sozialen Wohnungsbaus der 90er Jahre verkauft, wie beispielsweise die Heinrich-Böll-Siedlung in Pankow.

 

Durch derartige Veräußerungspraktiken ist die Zahl der Wohnungen in landeseigenem Besitz von ca. 400.000 auf ca. 270.000 im Jahr 2010 gesunken. Um die Mietenproblematik in angespannten Teilbereichen des Berliner Wohnungsmarktes zu entschärfen und zugleich einen Beitrag zur Beseitigung der Wohnungsknappheit zu leisten, soll die Zahl der Wohnungen in landeseigenem Besitz bis zum Jahr 2016 strategisch auf 300.000 erhöht werden. Dies soll zu großen Teilen durch Ankauf von Wohnungen in zentralen Lagen mit Anspannungen im Wohnungsmarkt geschehen. Daneben ist ein Neubau von insgesamt gut 1.500 Wohneinheiten der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften bis zum Jahr 2016 vorgesehen. Das Land Berlin stellt den Wohnungsunternehmen hierzu 14 Flächen aus dem Liegenschaftsfonds in strategisch-zentralen Innenstadtlagen zur Verfügung.

 

Damit die landeseigenen Wohnungsunternehmen ihre dämpfende Funktion der Mieten auf dem Wohnungsmarkt entfalten können, werden die Bestandserweiterungsmaßnahmen durch das Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten flankiert, das von Stadtentwicklungssenator Michael Müller (SPD) und den Vorständen der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen am 4. September 2012 unterzeichnet wurde. Das Bündnis sieht vor, dass die landeseigenen Wohnungsunternehmen bei Neuvermietung innerhalb des S-Bahn-Ringes jede zweite und außerhalb des S-Bahn-Ringes jede dritte Wohnung nach dem Betrag der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten. Würde diese Regelung auf jede Wohnung bezogen, würden die Mieten in den Wohnquartieren, die nahezu vollständig in landeseigenem Besitz sind, stagnieren und wären von der allgemeinen Teuerungsrate abgekoppelt. Andererseits gibt es auch weitere Regelungen für die Wohnquartiere, in denen die landeseigenen Bestände in der Minderheit sind und nur in schwächer Form auf die Ausgestaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete einwirken können: Hier ist festgeschrieben, dass Mieterhöhungen höchstens 15% in vier Jahren betragen und die Miete in jedem Fall höchstens 30% des Haushaltsnettoeinkommens umfassen darf. Die mögliche Modernisierungsumlage wird zudem auf 9% gedeckelt.

 

Die Regelungen, die im Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen vereinbart worden sind, entsprechen der gescheiterten Berliner Bundesratsinitiative aus dem Jahr 2010. Dort wurde eine entsprechende Änderung des BGB in § 558 Abs. 3 (Mieterhöhung höchstens 15% in vier Jahren statt 20% in drei Jahren) sowie § 559 Abs. 1 (Modernisierungsumlage 9% anstatt 11%) anvisiert. Die Sache wird weiterhin verfolgt – und wird spätestens nach dem Regierungswechsel im Jahr 2013 von der Bundesregierung zügig durchzusetzen sein, um auch die Mieterinnen und Mieter in privaten Beständen vor explodierendem Mietwucher in Schutz zu nehmen.

 

Vertreter der Mieterverbände forderten bei der Veranstaltung in der Friedrich-Ebert-Stiftung am 3. September 2012 außerdem, dass stets alle Mieten einer Verkehrszelle in die Ermittlung des Mietspiegels eingehen sollten und nicht nur diejenigen, die in den vergangenen vier Jahren vereinbart oder neu vereinbart wurden (BGB § 558 Abs. 2). Zu überlegen wäre auch eine gesetzliche Regelung hinsichtlich eines prozentualen Wertes, der bei Neuvermietung einer Wohnung in Relation zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschritten werden darf.

 

Die Maßnahmen im Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten kostet die landeseigenen Wohnungsunternehmen pro Jahr zusammen ca. 19,5 Mio. Euro. Im vergangenen Jahr schrieben alle sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen grüne Zahlen (DEGEWO +24 Mio. Euro, GESOBAU +8 Mio. Euro, GEWOBAG +23 Mio. Euro, HOWOGE +58 Mio. Euro, STADT UND LAND +24 Mio. Euro, WBM +20 Mio. Euro). Im Gegenzug zur Übernahme der Kosten für das Bündnis durch die Wohnungsunternehmen, verzichtet das Land auf Gewinnabfuhren (mit Ausnahme der HOWOGE).

 

Zur Stemmung der Kosten helfen sich die Wohnungsunternehmen untereinander auch aus: Mit einem Volumen von 400 Millionen Euro saniert die GESOBAU seit 2008 das Märkische Viertel, was sich auch noch bis in die nächsten Jahre ziehen wird. Es war klar, dass dies zu einer enormen Belastung der Gesellschaft führen würde und die letzten grauen „DDR-Plattenbau-Bestände“ in Berlin-Buch zeitgleich nicht auch noch saniert werden konnten. Insofern verkaufte die GESOBAU im Jahr 2009 ca. 3.100 Wohnungen in Buch an die HOWOGE, die zu dieser Zeit die Sanierungsvorhaben in ihren Stamm-Beständen bereits weitestgehend abgeschlossen hatte. Durch die Einnahmen durch den Verkauf kann die GESOBAU die Sanierung des Märkischen Viertels zügig komplettieren, anderseits wird in den Jahren 2011 bis 2013 auch das Sanierungsversprechen für die Wohnungsbestände in Buch wahr. Auf die Mieter in Buch und im Märkischen Viertel wird eine Modernisierungsumlage umgelegt, durch die energetischen Sanierungsmaßnahmen werden die Betriebskosten jedoch so stark vermindert, dass die die neue Netto-Warmmiete letztlich nur geringfügig über dem vorherigen Betrag liegt.

 

Das Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten ist vorläufig auf vier Jahre befristet.

 

Siehe hierzu:

Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten (Vermerk Arbeitskreis Stadtentwicklung und Umwelt der Koalitionsfraktionen)

„Gut, sicher und preiswert wohnen in Berlin“ (Präsentation von Staatssekretär Ephraim Gothe am 15.08.2012)

WOHNUNGSBAUGENOSSENSCHAFTEN

Als nicht-gewinnorientierte Eigentümergemeinschaften geht auch von den zahlreichen Berliner Wohnungsbaugenossenschaften eine dämpfende Funktion auf die Entwicklung der örtlichen Vergleichsmieten aus. Ziel der SPD-CDU-Koalitionsregierung ist es daher auch, Anreize für Wohnungsneubauten bei den Wohnungsbaugenossenschaften zu schaffen. Analog zur Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt wird auch für Berlin eine derartige Institution in Erwägung gezogen und soll ein Wettbewerb zur Förderung von genossenschaftlichem Wohnungsneubau mit einem Kreditvolumen von 15 Millionen Euro ausgeschrieben werden.

PRIVATE WOHNUNGSWIRTSCHAFT

Vieles an Wohneigentum in Berlin ist auch Privat – und hierzu zählen nicht zuletzt die Einfamilienhaussiedlungen an vielen Rändern der Stadt. Andererseits gibt es auch zahlreiche private Immobilienunternehmen, die Wohnungsbau in Berlin besitzen bzw. errichten möchten. Eine Steuerungsfunktion des Landes Berlin wie im Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten gibt es hier nicht. Dies wäre nur im Zusammenhang mit Förderprogrammen des Sozialen Wohnungsbaus möglich. Derartige Förderprogramme haben in Berlin über viele Jahrzehnte existiert, laufen aktuell aber aus und werden nicht verlängert, da dadurch der Landeshaushalt in unverhältnismäßiger Form belastet würde. Und: Nicht jeder, dessen Wohnung bislang durch Förderung subventioniert wurde, hatte dies auch nötig. Berechtigte werden die Ausgleichszahlungen daher künftig über das Wohngeld zu beziehen haben. Um auch bei privaten Vermietern Härten bei Mieterhöhungen zu vermeiden, verfolgt die SPD weiter die besagte Bundesratsratsinitiativ, um durch Änderungen des BGB auf bundesrechtlicher Ebene die zulässige Höhe von Mieterhöhungen zu beschränken.

 

Das Ziel der SPD-CDU-Regierung für die Legislaturperiode, die Zahl der landeseigenen Wohnungen von 270.000 auf 300.000 zu erhöhen, das heißt bis zum Jahr 2016 jährlich 6.000 Wohnungen neu zu bauen. Hiervon können die landeseigenen Unternehmen nur einen Bruchteil, d.h. ca. 1.500 Wohnungen, stemmen. Der Großteil der Wohnungsneubauten wird von den Wohnungsbaugenossenschaften und den privaten Akteuren durchzuführen sein.

 

Um zu erörtern, welche Optionen für politische Steuerung es in diesem Bereich gibt, hatte die Friedrich-Ebert-Stiftung am 3. September 2012 Michael Müller, Berliner Senator für Stadtentwicklung und Umwelt, Michael Sachs, Hamburger Staatsrat für Stadtentwicklung, und Jürgen Roters, Oberbürgermeister der Stadt Köln, zum Erfahrungsaustausch eingeladen. Dabei wurde schnell klar, dass die Wohnungsmärkte der einzelnen deutschen Großstädte sehr verschieden und nur an einzelnen Schnittstellen miteinander vergleichbar sind. In Köln wird auch aktuell in größerem Umfang mit dem Instrument des Sozialen Wohnungsbaus gearbeitet: Das Land Nordrhein-Westfalen verzehnfacht die Mittel, die dem Land aus dem Bundes-Haushaltsansatz von 518 Mio. Euro pro Jahr zur Verfügung stehen, und die Stadt Köln als Kommune gibt außerdem ihren Obolus hinzu. „Sozialer Wohnungsbau in Blankenese und Othmarschen? Ja, geht!“, lautete die kecke Antwort auf plattdütsch vom Hamburger Staatsrat Michael Sachs. In Hamburg wird von der Stadtentwicklungsbehörde insbesondere auch auf Städtebauliche Vertrage auf der Grundlage von § 34 BauGB gesetzt. Michael Sachs schilderte hierzu das Beispiel einer brachliegenden Fläche, die ehemals für Eisenbahnanlagen und Gewerbe genutzt wurde, zwischen den gut situierten Stadtteilen Bahrenfeld und Othmarschen: Der Investor erhält ein zügiges Bebauungsplanverfahren und eine zügige Baugenehmigung mit Abänderung des Flächennutzungsplanes und des Landschaftsprogrammes. Im Gegenzug verpflichtet er sich zu 30% Sozialem Wohnungsbau, weiteren Wohnungen mit Mietpreisfestsetzungen für 10 bis 15 Jahre sowie zur Umsetzung wohnungsnaher Einrichtungen wie Kindertagesstätten, Stadtteilzentren, Spielplätze, etc. Derartige „Deals“ mit Investoren werden in Berlin schwierig zu realisieren sein: Die Zuschüsse des Bundes zu Sozialem Wohnungsbau fließen in Berlin zurzeit allesamt in Altlasten und so ist keine Auflage einer Förderrichtlinie möglich. Andererseits geht die Zweite Förderrichtlinie für Sozialen Wohnungsbau in Hamburg von einer Netto-Kaltmiete von ca. 8,00 EUR/qm aus, was in Berlin bereits ein gehobenes Mietniveau darstellt. Die durchschnittliche Netto-Kaltmiete aller Berliner Wohnungen liegt aktuell bei ca. 5,21 EUR/qm. Mit einem derartigen Mietniveau wird es schwierig, Investoren zu gewinnen, zumal dann nicht, wenn eine unbebaute Fläche bereits mehrfach den Besitzer gewechselt hat und deren Wert dadurch bereits ersichtlich in die Höhe getrieben wurde.

 

Der Berliner Senat setzt daher aktuell auf andere Maßnahmen, um die Soziale Komponente bei privaten Wohnungsneubauten einfließen zu lassen: Im Zusammenhang mit dem Liegenschaftsfonds werden Flächen nicht mehr wie bisher nach dem Höchstpreisgebot vergeben, sondern auf der Grundlage überzeugender Konzepte mit Berücksichtigung sozialer Standards. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt beabsichtigt außerdem, sich stärker und regelmäßiger zu vernetzen – mit sämtlichen Akteuren der Wohnungswirtschaft, wie auch mit den Bauressorts anderer deutscher Großstädte. Ziel ist auch für Berlin ein langfristig ausgerichtetes strategisches Flächenmanagement, damit die öffentliche Hand in größerem Ausmaß zu erwartendes Bauland im eigenen Besitz vorhält und dadurch auch stärkere Gestaltungsmacht hat, wenn der Zeitpunkt der Bebauung kommt.

 

Mit dem seit Jahren gehaderten Problem, dass in zentralen Lagen Wohnungen als Ferienwohnungen dauergenutzt und an Touristen vermietet werden, macht Michael Müller (SPD), Senator für Stadtentwicklung und Umwelt, jetzt Ernst: In den kommenden Wochen wird dem Gesetzgeber zunächst ein Gesetz vorlegt, auf dessen Grundlage dann eine Verordnung erlassen wird, in welchen Gebiet die „Zweckentfremdung“ genau verboten ist.

 

Autor: Julian Krischan

 
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